Права, обязанности физических лиц, требования, предъявляемые к собственникам жилых домов, собственникам помещений в многоквартирных домах

Подробности: Опубликовано 26.02.2024 08:24; Просмотров: 71

info-4 Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан:

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 209 ГК, определяющими общие нормы о содержании права собственности, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц.

Глава 18 ГК и гл. 5 ЖК содержат нормы, которые регулируют особенности осуществления собственником специального объекта — жилого помещения — своих прав, устанавливают ограничения, определяют права и обязанности других лиц, проживающих в этом помещении.

Ограничение прав собственника, в первую очередь, заключается в том, что права владения, пользования и распоряжения жилым помещением реализуются только в соответствии с его прямым назначением, т.е. для проживания граждан.

Ограничение права пользования заключается, например, в том, что собственник не вправе размещать в жилом доме промышленное производство, а использовать жилое помещение для размещения предприятия, учреждения либо организации имеет право только после перевода этого помещения в установленном порядке в нежилое.

Собственник вправе осуществлять в своем жилом помещении профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность с учетом прав и законных интересов других граждан, а также требований, предъявляемых к жилому помещению (см., например, п. 6 ст. 21 Закона об адвокатской деятельности).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат также на праве долевой собственности общие помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения, а собственнику комнаты в коммунальной квартире — помещения в этой квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Это право ограничено тем, что закон запрещает выдел в натуре доли в праве общей собственности как в многоквартирном доме, так и в коммунальной квартире, а также отчуждение (передачу в любом виде) этой доли отдельно от права собственности на само жилое помещение.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания как самого помещения, так и общего имущества, если речь идет о многоквартирном доме или коммунальной квартире, обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила содержания жилых помещений и мест общего пользования под страхом применения санкций, установленных как ГК (ст. 293), так и ЖК (ст. 29).

Право собственника жилого помещения (помимо права использования его в личных целях) на предоставление этого помещения другим гражданам по различным основаниям влечет за собой определенные обязанности и целый ряд особенностей владения и распоряжения своим жилым помещением, обремененным правами проживающих там граждан. Закон выделяет несколько категорий таких граждан: члены семьи собственника, бывшие члены семьи собственника, граждане, проживающие по различным договорам с собственником (найма, безвозмездного пользования, пожизненного содержания с иждивением), проживающие на праве пользования по завещательному отказу.

Права членов семьи собственника гарантированы ст. 292 ГК и ст.31ЖК.

К членам семьи собственника ЖК относит супруга, детей и родителей при условии их совместного проживания с собственником.

Членами семьи могут быть признаны также следующие категории граждан при условии подтверждения того, что они были вселены собственником в принадлежащее ему жилое помещение в качестве членов семьи:

- другие родственники (независимо от степени родства);

- нетрудоспособные иждивенцы;

- иные граждане (в исключительных случаях).

Закон не требует [как в случае с членом семьи нанимателя по договору социального найма (ст. 69 ЖК)] доказательств того, что вселенные собственником лица «вели с ним общее хозяйство», однако, понятно, что ведение общего хозяйства может быть одной из составляющих понятия «член семьи».

Члены семьи собственника сохраняют право пользования жилым помещением в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу.

А вот у бывшего члена семьи собственника право пользования сохраняется либо в силу соглашения с собственником, либо по решению суда при наличии определенных п. 4 ст. 31 ЖК оснований и только на установленный судом срок (учитывается наличие или отсутствие у бывшего члена семьи прав на иное жилое помещение, его имущественное положение).

Следует при этом отметить, что эти правила не распространяются на бывших членов семьи собственника, получившего помещение по договору приватизации, если этот бывший член семьи на момент приватизации имел равные права пользования, в том числе право на приватизацию, но отказался от него, продолжая проживать в этом помещении (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»; далее — Закон о ЖК РФ).

ЖК объясняет понятие «бывший член семьи собственника» только тем, что между указанными лицами и собственником «прекращены семейные отношения». Поэтому для решения вопроса о наличии, отсутствии семейных отношений либо об их прекращении следует учитывать положения семейного законодательства.

Это также подтверждается и тем, что ЖК связывает возможное право бывшего члена семьи собственника на получение от собственника обеспечения жилым помещением с алиментными обязательствами собственника перед бывшим членом семьи. Семейный же кодекс достаточно широко определяет круг членов семьи, имеющих взаимные алиментные обязательства (супруги, родители и дети, братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки, мачехи, отчимы и пасынки, падчерицы, фактические воспитатели и их воспитанники).

Особо следует отметить гарантии прав несовершеннолетних членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении.

Отчуждение в этом случае жилого помещения разрешается только с согласия органа опеки и попечительства, которое дается с условием обеспечения несовершеннолетнего каким-либо другим жилым помещением (см., например, письмо Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»).

Жилое помещение, полученное гражданином в собственность в порядке наследования, может быть обременено правом пользования по завещательному отказу. Отказополучатель вправе пользоваться жилым помещением наравне с собственником (ст. 33 ЖК), если завещанием не установлено иное, например предоставление отказополучателю определенной части помещения (ст. 1137 ГК). Если право по завещательному отказу не пожизненное, а срочное, то по истечении срока право отказополучателя на пользование жилым помещением прекращается, если у него нет других законных оснований для пользования этим помещением.

Право пользования жилым помещением по завещательному отказу подлежит государственной регистрации по требованию отказополучателя.

Правила ст. 33 ЖК о пользовании жилым помещением распространяются на отношения по договору пожизненного содержания с иждивением, если иное не установлено этим договором (ст. 601—605 ГК).

ЖК установил определенные гарантии прав собственника при изъятии для государственных и муниципальных нужд земельного участка, на котором расположено жилое помещение.

Во-первых, если собственнику предлагается выкуп его жилого помещения, то выкуп части земельного участка возможен только с согласия собственника.

Собственник должен быть предупрежден не позднее чем за год о принятом решении об изъятии земельного участка. Причем такое решение подлежит обязательной государственной регистрации в уполномоченном органе.

Выкупная цена, сроки и иные условия выкупа определяются соглашением сторон, а если такое соглашение не достигнуто — в судебном порядке. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента уведомления собственника о принятом решении об изъятии земельного участка.

Аналогичный порядок выкупа установлен для жилых помещений, находящихся в домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, если собственник не произвел снос принадлежащего ему аварийного помещения в разумный срок.

Вместо выкупной цены с согласия собственника ему может быть взамен изымаемого жилого помещения предоставлено другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену.

До 1 января 2012 года собственники жилых домов, собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, природного газа, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию. При этом многоквартирные дома в указанный срок должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учета используемых воды, природного газа, электрической энергии.

С 1 июля 2010 года организации, которые осуществляют снабжение водой, природным газом, тепловой энергией, электрической энергией или их передачу и сети инженерно-технического обеспечения которых имеют непосредственное присоединение к сетям, входящим в состав инженерно-технического оборудования объектов обязаны осуществлять деятельность по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют. Указанные организации не вправе отказать обратившимся к ним лицам в заключении договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют. Цена такого договора определяется соглашением сторон. За просрочку исполнения обязательства по установке, замене и (или) эксплуатации этих приборов учета указанные организации уплачивают потребителю за каждый день просрочки неустойку (пени), определяемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, но не более чем в размере цены выполнения работ, оказания услуг по договору. Договор, регулирующий условия установки коллективного или индивидуального (общего для коммунальной квартиры) прибора учета используемого энергетического ресурса (снабжение которым или передачу которого осуществляют указанные организации) и заключаемый с гражданином — собственником жилого дома, дачного дома или садового дома либо уполномоченным им лицом, с гражданином — собственником помещения в многоквартирном доме или лицом, ответственным за содержание многоквартирного дома, должен содержать условие об оплате цены, определенной таким договором, равными долями в течение пяти лет с даты его заключения, за исключением случая, если потребитель выразил намерение оплатить цену, определенную таким договором, единовременно или с меньшим периодом рассрочки. При включении в такой договор условия о рассрочке в цену, определенную таким договором, подлежит включению сумма процентов, начисляемых в связи с предоставлением рассрочки, но не более чем в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день начисления.

До 1 января 2013 года организации, которые осуществляют снабжение водой, природным газом, тепловой энергией, электрической энергией или их передачу и сети инженерно-технического обеспечения которых имеют непосредственное присоединение к сетям, входящим в состав инженерно-технического оборудования объектов, обязаны совершить действия по оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми и передачу которых указанные организации осуществляют, объектов, инженерно-техническое оборудование которых непосредственно присоединено к принадлежащим им сетям инженерно-технического обеспечения и которые до 1 января 2012 года не были оснащены приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению данных объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов, должно обеспечить допуск указанных организаций к местам установки приборов учета используемых энергетических ресурсов и оплатить расходы указанных организаций на установку этих приборов учета. В случае отказа от оплаты расходов в добровольном порядке лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению данных объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов, должно также оплатить понесенные указанными организациями расходы в связи с необходимостью принудительного взыскания.

Организация, осуществляющая снабжение энергетическими ресурсами многоквартирного дома на основании публичного договора, регулярно (не реже чем один раз в год) обязана предлагать перечень мероприятий для многоквартирного дома, группы многоквартирных домов как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению поставляемых этой организацией в многоквартирный дом энергетических ресурсов и повышению энергетической эффективности их использования. В данном перечне мероприятий должно содержаться указание на:

1) необязательность таких мероприятий для проведения их лицами, которым данный перечень мероприятий адресован;

2) возможность проведения этой организацией отдельных мероприятий из числа указанных в данном перечне мероприятий за счет средств, учитываемых при установлении регулируемых цен (тарифов) на ее товары, услуги, а также за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе на основании энергосервисного договора (контракта), и прогнозируемую стоимость проведения таких отдельных мероприятий;

3) определяемых на основании общедоступных источников возможных исполнителей мероприятий, указанных в данном перечне мероприятий и не проводимых этой организацией.

В отопительный сезон лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, обязано проводить действия, направленные на регулирование расхода тепловой энергии в многоквартирном доме в целях ее сбережения, при наличии технической возможности такого регулирования и при соблюдении тепловых и гидравлических режимов, а также требований к качеству коммунальных услуг, санитарных норм и правил. Если расчеты за потребляемую в многоквартирном доме тепловую энергию осуществляются с учетом величины тепловой нагрузки, лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, обязано определить величину тепловой нагрузки при соблюдении установленных требований к качеству коммунальных услуг, санитарных норм и правил и произвести иные предусмотренные законодательством Российской Федерации действия в целях оптимизации расходов собственников помещений в многоквартирном доме на оплату тепловой энергии.

Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, обязано доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме информацию о проводимых в соответствии с требованиями настоящей части действиях или об отсутствии возможности их проведения по технологическим причинам.